ház
Közös tulajdon megszüntetése
Olvasónk özvegy édesapja tavaly hunyt el váratlanul, végrendeletet nem hagyott maga után, így a hagyatékot ketten örökölték meg testvérével együtt. Levelében tanácsomat is kérte, hogy az elmondottak alapján milyen lehetőségei vannak a közös tulajdon megszüntetésére.
A hagyaték részét képezte ugyanis egy vidéki családi ház, melyben édesapjuk lakott haláláig, és azóta is üresen áll, mert sem levélírónk, sem pedig testvére nem kíván az ingatlanba beköltözni. A ház állaga folyamatosan romlik, oly mértékben, hogy néhány helyen be is ázik. Testvérével, akivel soha sem volt jó kapcsolata, megpróbált megegyezni az ingatlan eladásáról, azonban a testvére ettől mereven elzárkózott. Sőt, még az ingatlan fenntartásával járó minimális költségekhez sem hajlandó hozzájárulni. Ilyen esetben mit lehet tenni, hogyan tudná az ingatlant a testvére hozzájárulása nélkül eladni, mielőtt az teljesen tönkremenne?
Törvényi segítség
Az elmondottak alapján megállapítható, hogy olvasónk és testvére között az ingatlanra vonatkozóan közös tulajdon keletkezett, amelynek a megszüntetési módjait a törvény részletesen szabályozza.
A jogszabály szerint a közös tulajdon megszüntetésének két módja lehetséges, az első a természetbeni megosztás. Erre csak akkor kerülhet sor, ha a dolog fizikai és jogi értelemben megosztható. A közös tulajdon természetbeni megosztásának három akadálya lehetséges:
- fizikailag nem lehetséges a megosztás,
- jelentékeny értékcsökkenéssel járna,
- gátolná a rendeltetésszerű használatot.
Ha a közös tulajdon természetbeni megosztással nem szüntethető meg a tulajdonközösséget értékesítés útján kell megszüntetni. Ebben az esetben arra kell törekedni, hogy az egyik tulajdonostárs a másik tulajdoni hányadát ellenérték fejében megszerezze, megváltsa. A fő szabály szerint a közös tulajdon megváltás útján történő megszüntetéséhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges.
E szabály alól van egy kivétel, ha a közös tulajdonban álló olyan házról, ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs bent lakik. A bentlakót a magához váltásra beleegyezése nélkül is lehet kötelezni, feltéve, hogy ez nem sérti a méltányos érdekét.
A bentlakó tulajdonostárs érdeke általában azt kívánja, hogy a lakhatása biztosított legyen, a másik tulajdonostársnak meg az áll érdekében, hogy megfelelő ellenérték fejében szűnjék meg a tulajdonközösség.
A megváltási ár megállapításánál, még ha a másik tulajdonos az ingatlanban lakik is, az ingatlan forgalmi értékékét kell figyelembe venni. Az ingatlan forgalmi értéke természetesen nem azonos a ház vagy lakás műszaki értékével, annál több, illetve kevesebb is lehet.
Ha senkinek sem kell
Amennyiben egyik tulajdonostárs sem kívánja az ingatlan magához váltani, úgy ebben az esetben egyetlen lehetséges megoldás van a közös tulajdon megszüntetésére, mégpedig a közös értékesítés, amely lehetséges oly módon is, hogy a tulajdonostársak közösen próbálják a kölcsönösen megállapított vételárért az ingatlant értékesíteni. Amennyiben ez nem lehetséges az erre irányuló per esetén a bíróság elrendelheti az ingatlant árverés útján történő értékesítését is.
Olvasónk konkrét kérdésére tehát azt tudom válaszolni, hogy elsősorban próbáljanak megegyezni az értékesítésben, amennyiben egyiküknek sincs szüksége az ingatlanra. Ha erre bármely oknál fogva nem kerülhet sor, úgy bármelyik fél kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését a forgalmi érték előzetes megállapítása után árverés útján.
Miután az erre vonatkozó bírósági eljárás illetéke az ingatlan értékéhez igazodik, és ha vita van a felek között az eladási ár meghatározásában, akkor ingatlanforgalmi szakértő kirendelése szükséges, a költségek igen jelentősek lehetnek, ezért javasolt mindenképpen a közös megegyezés, mind a forgalmi érték, mind pedig a közös tulajdon megszüntetésének módját illetőleg